572751188003.jpg)
Rất nhiều trường hợp người dân bị lừa ký hợp đồng đặt cọc để nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản đặt cọc dẫn đến hiện nay có không ít vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Vậy đặt cọc là gì? Việc lập hợp đồng đặt cọc có quan trọng không? Cần làm gì khi bị vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Trường hợp 1: Lừa nhận tiền đặt cọc rồi "lặn tăm".
Đây là trường hợp bên bán, hoặc cò lừa ký hợp đồng đặt cọc, hoặc lợi dụng sự tin tưởng của khách hàng mà chỉ làm hợp đồng đặt cọc giấy tay, không công chứng hoặc chỉ thỏa thuận miệng về việc đặt cọc, sau khi nhận được tiền đặt cọc thì sẽ hứa hẹn đến một khoản thời gian nào đó hai bên sẽ ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng sang nhượng đất đai. Tuy nhiên, khi gần đến ngày hẹn thì bên nhận đặt cọc bỏ trốn, không chịu ra ký hợp đồng. Hoặc có trường hợp người nhận đặt cọc gian xảo hơn rất nhiều. Họ ký hợp đồng đặt cọc trong đó có điều khoản quy định nếu đến ngày đó mà bên nào không ra công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ coi như hợp đồng đặt cọc vô hiệu và mất tiền đặt cọc hoặc phải trả lại tiền đặt cọc và đền gấp đôi. Nhiều người dân không biết thủ đoạn lừa đảo này, đến ngày hẹn, họ đến văn phòng công chứng, ngồi đợi rất lâu mà không thấy bên bán đến nên cứ đinh ninh là lỗi do bên kia nên đã bỏ về. Sau đó, bên bán đến văn phòng công chứng, lập vi bằng về việc mình có đến văn phòng công chứng nhưng do bên đặt cọc không đến nên đã đổ lỗi cho người mua rồi lấy tiền đặt cọc.
Ví dụ: A và B có thỏa thuận về việc mua đất, trong đó A là bên bán, B là bên mua. Giữa hai bên có thỏa thuận ký một hợp đồng đặt cọc số tiền là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng). Hai người hẹn sau một tháng sẽ ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng nếu bên nào không đến thì coi như mất tiền đặt cọc hoặc phải bồi thường số tiền tương ứng tiền đặt cọc , nhưng sau đó B đến mà không thấy A nên tưởng là A không thực hiện hợp đồng nữa nên mình sẽ được bồi thường tiền đặt cọc, vì vậy B bỏ về, sau đó A đến, lập vi bằng về việc B không đến nên đã vi phạm thỏa thuận và lấy luôn tiền đặt cọc.
Trường hợp 2: Bán 1 mảnh đất cho nhiều người.
Thủ đoạn này chính là, các đối tượng lừa đảo lợi dụng việc phát triển đất ở những nơi có địa điểm đẹp, những nơi bắt đầu diễn ra tình trạng sốt đất sau đó đăng tin bán với giá cực hời, hơn nữa họ còn cung cấp cả thông tin sổ đỏ, giấy chứng nhận, hình ảnh các thứ về một lô đất đẹp, nhiều người có lòng tham nghĩ là mua được đất tốt với giá hời nên đã nghe lời dụ dỗ của những kẻ lừa đảo, đặt cọc một số tiền. Cứ như vậy, tên lừa đảo sẽ dùng thông tin, hình ảnh lô đất đó đi bán cho rất nhiều người khác nữa. Hậu quả là chỉ có 1 lô đất nhưng rất nhiều người bị lừa.
Trường hợp 3: Bán đất không phải của mình để lấy tiền đặt cọc.
Đây là rủi ro đến từ việc mua bán với các cò đất. Những người cò đất sẽ thu thập thông tin của những người có đất cần bán, sau đó cũng ra bán khắp nơi, khi có đối tượng hỏi mua thì sẽ bắt ký hợp đồng đặt cọc nhưng sau đó lại ôm tiền cọc bỏ trốn, để lại hậu quả cho người mua.
Dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 thế nhưng hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất.
Trên thực tế, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Dựa vào những bước được quy định như trên thì đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau.
Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.
Đối với đặt cọc:
- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.
Lưu ý, Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ–CP quy định: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.
Theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.
Trong giao dịch mua bán nhà, đất, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “hủy kèo” mà không bồi thường thì bên mua sẽ là người chịu thiệt. Theo đó, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, bên bán ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Người mua lưu ý phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt/ bồi thường này để bảo đảm quyền lợi cho mình.
Luật không quy định bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như tránh trường hợp tranh chấp xảy ra, người mua nên thực hiện việc công chứng. Để thực hiện thủ tục công chứng, hai bên cần chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ gồm các giấy tờ như: Phiếu yêu cầu công chứng; dự thảo hợp đồng; bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có…
Sau khi nộp tại tổ chức hành nghề công chứng, hồ sơ sẽ được công chứng viên tiếp nhận và kiểm tra. Nếu hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật sẽ được thụ lý và tiến hành công chứng theo quy định. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Khi hợp đồng đặt cọc không công chứng, tự soạn thảo sơ sài, giao dịch sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vì vậy, các bên nên đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn, lập vi bằng về việc đặt cọc. Văn phòng thừa phát lại sẽ xem xét các giấy tờ liên quan, tư vấn cho các bên về điều khoản trong hợp đồng và trực tiếp soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Sau đó, Thừa phát lại sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc (chứng kiến các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc, giao tài sản đặt cọc). Vi bằng này sẽ đảm bảo cho người mua sự an toàn pháp lý, không chỉ giúp giao dịch thuận lợi mà còn là vũ khí sắc bén để người mua thương lượng, giải quyết nếu tranh chấp xảy ra.
Người làm chứng là yếu tố không bắt buộc nhưng nên có để củng cố tính pháp lý cho hợp đồng đặt cọc. Đối tượng làm chứng nên là người không có bất cứ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Trong hợp đồng, họ cần ghi rõ những thông tin cá nhân cơ bản (họ tên, ngày sinh, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú…), kèm theo đó là việc ký/ điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng về việc làm chứng.
Trên đây là phần ý kiến của Công ty Luật TNHH THÀNH & Luật sư về Hợp đồng đặt cọc có quan trọng không? Có nên lập hợp đồng đặt cọc? Bạn đọc cần tư vấn kỹ hơn về vấn đề này vui lòng đến trực tiếp công ty tại địa chỉ: 106 Tên Lửa, Phường Bình Trị Đông B, Quận Bình Tân, TP. HCM hoặc liên hệ hotline: 0914 307 992 – 0564 992 992 để được tư vấn đầy đủ, kịp thời và chính xác nhất.
Trân trọng & cảm ơn!
