572751188003.jpg)
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề phổ biến trong lĩnh vực pháp lý hiện nay, xảy ra khi có sự mâu thuẫn, xung đột giữa các bên tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về bản chất, tranh chấp này phát sinh khi có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình giao kết cũng như thực hiện hợp đồng. Các tranh chấp có thể liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau, như việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, điều kiện, cam kết trong hợp đồng, hoặc sự không tuân thủ các điều khoản đã thỏa thuận giữa các bên. Chính sự thiếu rõ ràng trong các thỏa thuận ban đầu, cùng với những tranh cãi về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, đã dẫn đến những tranh chấp phức tạp mà nếu không được giải quyết kịp thời và hợp lý, có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên và làm tổn hại đến trật tự pháp lý xã hội.
Việc các bên tự bàn bạc và thương lượng để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một phương thức phổ biến, giúp các bên tự tháo gỡ những bất đồng phát sinh mà không cần đến sự can thiệp hay phán quyết của bên thứ ba. Quá trình thương lượng này không mang tính ràng buộc về mặt pháp lý, mà chủ yếu dựa trên sự tự nguyện và thống nhất của các bên. Điều này có nghĩa là các bên có quyền tự quyết định cách thức giải quyết tranh chấp, và kết quả sẽ phụ thuộc vào thái độ thiện chí, hợp tác của từng bên. Nếu các bên có sự đồng thuận và thiện chí, quá trình này có thể nhanh chóng và hiệu quả, giúp họ giải quyết được tranh chấp mà không cần phải ra tòa hay nhờ đến các cơ quan pháp lý.
Việc tự thương lượng hòa giải có những ưu điểm và nhược điểm nhất định. Ưu điểm của phương thức này là sự đơn giản, nhanh chóng và hiệu quả. Các bên có thể chủ động giải quyết tranh chấp mà không mất nhiều thời gian, chi phí hay công sức. Thương lượng giúp các bên duy trì được mối quan hệ tốt đẹp, tránh gây xung đột kéo dài, đồng thời bảo vệ được uy tín và hình ảnh của mỗi bên. Hơn nữa, khi tự giải quyết được tranh chấp, các bên cũng cảm thấy thoải mái hơn vì không bị áp đặt bởi một quyết định của bên thứ ba.
Tuy nhiên, nhược điểm của phương thức thương lượng là không có sự ràng buộc pháp lý rõ ràng. Do không dựa trên nguyên tắc pháp lý hay quy định khuôn mẫu nào về việc giải quyết tranh chấp, nên kết quả thương lượng có thể không được đảm bảo thi hành theo cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc. Điều này đồng nghĩa với việc các bên có thể không thực hiện đầy đủ các cam kết đã đạt được trong quá trình thương lượng, gây ra sự bất ổn và không đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia. Vì vậy, mặc dù thương lượng là một phương thức giải quyết tranh chấp thuận tiện, nhưng nó cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định, đặc biệt là khi một bên không thực hiện đúng thỏa thuận.
Theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện theo hai hình thức chính: hòa giải tự nguyện và hòa giải bắt buộc. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, tức là các bên có thể chủ động tìm cách giải quyết tranh chấp một cách hòa bình, không cần sự can thiệp của cơ quan nhà nước. Hòa giải có thể được thực hiện thông qua các phương thức như hòa giải ở cơ sở, theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hoặc thông qua hòa giải thương mại nếu các bên đồng ý. Ngoài ra, còn có thể áp dụng các cơ chế hòa giải khác nếu các bên tự thỏa thuận và đáp ứng yêu cầu của pháp luật.
Tuy nhiên, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là một quy định bắt buộc được nêu rõ tại khoản 2 Điều 236 của Luật Đất đai 2024, có nghĩa là các bên không thể trực tiếp khởi kiện ra tòa hoặc yêu cầu cơ quan cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết mà phải thực hiện hòa giải tại cấp xã trước. Điều này giúp giảm tải cho các cơ quan xét xử và tạo cơ hội cho các bên tự giải quyết mâu thuẫn một cách nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.
Hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024 bao gồm hai loại: hòa giải tự nguyện và hòa giải bắt buộc.
Loại 1: Hòa giải tự nguyện – Đây là hình thức hòa giải mà các bên tranh chấp tự thỏa thuận với nhau để giải quyết mâu thuẫn mà không cần sự can thiệp của cơ quan nhà nước. Nhà nước khuyến khích các bên thực hiện hòa giải tự nguyện vì đây là phương thức nhanh chóng và ít tốn kém. Các bên có thể thực hiện hòa giải ở cơ sở thông qua các hòa giải viên được đào tạo và cấp phép theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở, giúp đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Loại 2: Hòa giải bắt buộc tại UBND xã – Đây là một thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo rằng trước khi các bên tranh chấp có thể khởi kiện ra tòa hoặc yêu cầu các cơ quan cấp huyện, cấp tỉnh can thiệp, họ phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nếu các bên không thực hiện hòa giải tại cấp xã mà đã nộp hồ sơ khởi kiện, Tòa án sẽ từ chối tiếp nhận đơn khởi kiện, hoặc UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh sẽ không tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp dù các cơ quan này có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc yêu cầu hòa giải trước khi khởi kiện là một bước quan trọng giúp các bên có cơ hội giải quyết mâu thuẫn một cách hòa bình và hiệu quả, đồng thời giảm thiểu số lượng các vụ kiện tụng, từ đó giảm tải cho hệ thống tư pháp.
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, nếu các bên đã tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nhưng không đạt được thỏa thuận hoặc không giải quyết được mâu thuẫn, theo quy định của pháp luật, các bên tranh chấp có thể tiếp tục theo các bước giải quyết tiếp theo. Cụ thể, trong trường hợp các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN quyền sử dụng đất), họ có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Đây là một trong những thủ tục pháp lý chính thức được quy định trong Luật Đất đai và Luật Tố tụng dân sự. Việc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giúp các bên tranh chấp yêu cầu tòa xét xử vụ việc dựa trên các chứng cứ, tài liệu hợp pháp, từ đó đưa ra quyết định cuối cùng về quyền sử dụng đất và các quyền lợi liên quan đến tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên tranh chấp không thể trực tiếp yêu cầu Tòa án giải quyết mà phải lựa chọn một trong hai phương án giải quyết khác. Thứ nhất, các bên có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, tùy vào mức độ tranh chấp và đối tượng liên quan, có thể là UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh. UBND cấp có thẩm quyền sẽ tiến hành hòa giải, kiểm tra giấy tờ, và có thể ra quyết định giải quyết tranh chấp nếu có đủ căn cứ pháp lý. Thứ hai, nếu các bên không đồng ý với kết quả hòa giải tại UBND hoặc quá trình giải quyết tranh chấp tại UBND không đem lại kết quả, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Trong trường hợp này, Tòa án sẽ giải quyết dựa trên các cơ sở pháp lý, các chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất, và quyết định cuối cùng sẽ có hiệu lực pháp lý bắt buộc.
Như vậy, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai rất linh hoạt và phụ thuộc vào việc các bên có hay không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu có giấy chứng nhận, việc giải quyết tranh chấp sẽ thuận lợi hơn khi có thể trực tiếp yêu cầu Tòa án giải quyết. Còn trong trường hợp không có giấy chứng nhận, các bên có thể yêu cầu UBND giải quyết tranh chấp, hoặc cuối cùng nếu không thỏa thuận được, họ có thể khởi kiện tại Tòa án. Dù lựa chọn phương án nào, các bên tranh chấp đều cần tuân thủ quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề pháp lý phổ biến, có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Một trong những tranh chấp thường gặp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả. Đây là trường hợp người chuyển nhượng cung cấp các giấy tờ giả mạo để thực hiện giao dịch, khiến bên nhận chuyển nhượng gặp rủi ro khi phát hiện sự thật về tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, giấy tờ không đầy đủ cũng là một nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, chẳng hạn như khi thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật Đất đai, hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa, làm cho giao dịch không thể thực hiện đúng quy định.
Một dạng tranh chấp phổ biến khác là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng. Trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của cả hộ gia đình, nhưng người bán chỉ đại diện cho một phần trong gia đình mà không có sự đồng ý của những thành viên còn lại, dẫn đến việc giao dịch không hợp lệ. Việc này có thể gây ra tranh chấp, đặc biệt khi hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực, dù theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm tính hợp pháp. Nếu không thực hiện các thủ tục này, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu.
Một số tranh chấp còn phát sinh khi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã được sang tên. Trong tình huống này, bên chuyển nhượng có thể yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Thêm vào đó, một số trường hợp tranh chấp xảy ra khi người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên. Điều này có thể dẫn đến sự mâu thuẫn giữa các bên liên quan, vì mỗi bên đều có quyền đòi hỏi hợp đồng của mình được thực hiện.
Ngoài ra, tranh chấp giữa hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể liên quan đến quyền và lợi ích của người thứ ba. Khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba, ví dụ như nếu người thứ ba có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu một phần đất trong thửa đất đó, người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình. Chính vì vậy, người thứ ba có thể trở thành một chủ thể trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể tác động trực tiếp đến giá trị pháp lý của hợp đồng.
Ngoài những nguyên nhân trên, còn có nhiều trường hợp tranh chấp phát sinh từ các lý do khác như việc xác minh nguồn gốc đất đai, việc vi phạm các điều khoản hợp đồng, hoặc việc chuyển nhượng đất không đúng thẩm quyền. Tất cả những tranh chấp này đều có thể gây rắc rối, phức tạp cho các bên tham gia giao dịch và đòi hỏi sự can thiệp của cơ quan nhà nước để giải quyết.
Xem thêm bài viết: Các giấy tờ cần nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Trên đây là ý kiến của Công ty TNHH MTV THÀNH và Luật sư về vấn đề "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?". Bạn đọc cần tư vấn kỹ hơn về vấn đề này vui lòng đến trực tiếp Công ty Luật TNHH THÀNH & Luật sư tại địa chỉ: 106 Tên Lửa, Phường Bình Trị Đông B, Quận Bình Tân, TP. HCM hoặc liên hệ hotline: 0914 307 992 – 0564 992 992 để được tư vấn đầy đủ, kịp thời và chính xác nhất.
