572751188003.jpg)
Pháp luật Việt Nam hiện hành đã có những quy định rõ ràng về lối đi và quyền lối đi. Tuy nhiên, vì nhiều người chưa biết hoặc chưa hiểu nên dẫn đến tranh chấp về lối đi diễn ra hàng ngày. Việc “bỏ túi” cho mình những kiến thức về lối đi dưới đây sẽ giúp mọi người tránh được những xung đột, tranh chấp không đáng có.
Lối đi còn được gọi là ngõ đi, được hiểu là phần diện tích đất được bỏ ra để sử dụng làm đường đi lại từ các hộ gia đình, cá nhân đi ra đường công cộng.
Lối đi có thể là của một cá nhân, hộ gia đình hoặc của nhiều cá nhân, hộ gia đình. Lối đi của một hoặc cá nhân, hộ gia đình thì gọi là lối đi riêng. Những quy định về lối đi riêng hiện nay vẫn chưa được rõ ràng. Còn lối đi của nhiều cá nhân, hộ gia đình thì là lối đi chung hay lối đi công cộng.
Như đã nói ở trên, lối đi dành cho nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng thì được gọi là lối đi công cộng. Nói đến công cộng tức là nói đến sở hữu chung, thuộc về mọi người và để phục vụ cho lợi ích chung của tất cả mọi người.
Thường thì lối đi chung thể hiện trên sổ đỏ, nhưng một số trường hợp sổ đỏ không có lối đi giống như thực tế. Lúc này, chủ sở hữu có thể xin cấp đổi sổ để đảm bảo thông tin thể hiện trên sổ đỏ là chính xác. Điều này rất quan trọng, nhất là khi mua bán đất. Đối với người bán, nếu sổ đỏ không có lối đi thì thường sẽ khó bán hơn hoặc mất giá so với sổ đỏ được thể hiện lối đi rõ ràng. Còn đối với người mua, nếu tranh chấp lối đi xảy ra, chủ mới sẽ dễ bị đuối lý hơn so với các hộ liền kề và sẽ phải chịu phần thiệt thòi.
Khi làm thủ tục cấp đổi sổ đỏ, lối đi chung sẽ được thể hiện trên sổ đỏ. Nếu là lối đi chung do Nhà nước quản lý thì sẽ không thể hiện rõ ràng trên sổ rằng nó thuộc thửa đất nào, mà chỉ ghi chung chung là đường đi. Còn nếu lối đi đó là đất của một chủ sở hữu riêng biệt thì sổ đỏ sẽ thể hiện lối đi đó thuộc đất của chủ sở hữu.
Nếu lối đi chung đó trên sổ đỏ thể hiện là mảnh đất của chủ sở hữu, nhưng trong trường hợp hộ gia đình liền kề không có lối đi nào khác ngoài lối đi hiện tại là đất của chủ sở hữu thì chủ sở hữu vẫn phải chừa lối đi chung cho hộ gia đình liền kề theo quy định của pháp luật.
Lối đi không tự nhiên mà có, nó được tách ra từ một phần đất của một hoặc nhiều chủ sở hữu đất. Trong khi đó “tấc đất tấc vàng”, không phải ai cũng sẵn sàng bỏ ra một phần đất của mình để làm lối đi. Vì vậy, pháp luật đã có những có quy định rõ ràng về lối đi và quyền có lối đi qua như sau:
a/ Quyền có lối đi qua là gì?
Theo nguyên tắc, chủ sở hữu đất đai có toàn quyền quyết định đối với “số phận” thực tế và “số phận” pháp lý đối với tài sản thuộc sở hữu của mình đã được công nhận. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, quyền định đoạt bị hạn chế để đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của công cộng. Ví dụ như vấn đề lối đi. Nếu bất động sản của chủ sở hữu nằm liền kề với những bất động sản khác. Những bất động sản đó nếu muốn đi ra đường công cộng thì phải đi qua bất động sản của chủ sở hữu. Lúc này, mặc dù quyền sở hữu đất là của chủ sở hữu, tuy nhiên trong trường hợp cần trích một phần đất để làm lối đi thì chủ sở hữu đất dù không muốn cũng không có quyền ngăn cản.
Từ đó, khái niệm quyền có lối đi qua được hình thành. Quyền có lối đi qua là quyền của những chủ sở hữu bất động sản đang bị vây bọc cần sử dụng diện tích của bất động sản liền kề thì mới có thể đi vào bất động sản của mình. Đây là quyền sử dụng một cách hạn chế trên tài sản của người khác. Nghĩa là chủ sở hữu của bất động sản liền kề có quyền sử dụng lối đi, nhưng sẽ không có quyền sở hữu lối đi đó.
b/ Quyền có lối đi qua theo quy định của pháp luật
Mỗi cá nhân, hộ gia đình không chỉ có quyền sử dụng, sở hữu đối với bất động sản của chính mình mà pháp luật Việt Nam còn cho phép họ có quyền đối với bất động sản liền kề.
“Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”.
Một trong những quyền về bất động sản liền kề đó chính là quyền có lối đi qua.
Điều 254 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về quyền có lối đi qua như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, pháp luật cho phép các chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền mở lối đi chung nhưng phải đảm bảo:
Khoản 3 Điều 254 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:
“3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc được quyền có lối đi qua, tuy nhiên phải tuân thủ quy định về đường tự mở như sau:
a/ Quy định về kích thước lối đi chung
Khoản 2 Điều 254 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định:
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Hiện luật chưa có quy định về diện tích tối thiểu mà chủ sở hữu đất phải bỏ một phần đất để mở lối đi, mà điều này sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau. Đây chính là một trong những hạn chế của luật khiến các tranh chấp dân sự thường xuyên diễn ra và kéo dài.
b/ Quy định về quản lý lối đi chung
Lối đi chung thuộc quyền quản lý của UBND cấp xã. Còn lối đi riêng tự mở thì sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau.
c/ Biên bản thỏa thuận lối đi chung
Để đảm bảo quyền lợi của các bên, đồng thời để tránh tranh chấp về sau thì cần thiết phải lập biên bản thỏa thuận lối đi chung. Biên bản sẽ được thành lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ của các bên tham gia, được chứng thực tại UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng.
d/ Lưu ý khi viết biên bản
Lưu ý: Các mẫu đơn nói trên chỉ áp dụng được đối với các trường hợp các bên tham gia đã thống nhất được với nhau và đi đến bước cuối cùng là ký vào biên bản. Trong trường hợp các bên không thể thống nhất quan điểm thì cần mời bên thứ 3 là UBND hoặc Tòa án cùng tham gia giải quyết.
Trên đây là phần ý kiến của Công ty Luật TNHH THÀNH & Luật sư về lối đi chung và những điều cần biết, bạn đọc cần tư vấn kỹ hơn về vấn đề này vui lòng đến trực tiếp công ty tại địa chỉ: 106 Tên Lửa, Phường Bình Trị Đông B, Quận Bình Tân, TP. HCM hoặc liên hệ hotline: 0914 307 992 – 0564 992 992 để được tư vấn đầy đủ, kịp thời và chính xác nhất.
Trân trọng & cảm ơn!
