572751188003.jpg)
Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về “nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất” tại điều 10 của nghị quyết trên.
Theo đó, khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (quy định tại điểm b khoản 1 điều 121 của Luật Đất đai) thì phải xin phép và nộp tiền sử dụng đất theo 2 trường hợp sau đây:
Đối với trường hợp thông thường, khi người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm hoặc các loại đất nông nghiệp khác sang đất ở, thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (theo bảng giá đất) tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch).
Ví dụ: cá nhân muốn chuyển 500m2 đất trồng cây hằng năm sang đất ở (phù hợp với quy hoạch), giả sử giá đất ở theo bảng giá đất tại vị trí này là 5.000.000 đồng/m2 và giá đất nông nghiệp là: 500.000 đồng/m2. Số tiền sử dụng đất phải nộp = (5.000.000 - 500.000) x 500m2 = 2.250.000.000 đồng.
Như vậy, trường hợp này việc tính tiền sử dụng đất cơ bản không có gì thay đổi so với quy định của điều 156 Luật Đất đai hiện hành và điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Với đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở, khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, Nghị quyết 254 quy định cách thu tiền sử dụng đất theo hướng có lợi hơn cho người sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định, bao gồm:
- Chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất sang đất ở.
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất, hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1-7-2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Với 2 trường hợp trên, Nghị quyết 254 chia diện tích đất chuyển mục đích thành các “bậc” dựa trên hạn mức giao đất ở tại địa phương, và mỗi bậc áp dụng một mức thu tiền sử dụng đất khác nhau. Cụ thể:
Tính bằng 30% chênh lệch đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Tính bằng 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Tính bằng 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định khác nhau tùy theo từng địa phương.
Ví dụ: Một hộ gia đình tại địa phương A có 500m2 đất là đất vườn, ao liền kề đất ở, muốn chuyển toàn bộ 500m2 này sang đất ở. Hạn mức giao đất ở tại địa phương A là: 200m2. Giá đất ở tại thời điểm có quyết định là: 5.000.000 đồng/m2 và giá đất nông nghiệp là: 500.000 đồng/m2. Chênh lệch tiền sử dụng đất = 5.000.000 - 500.000 = 4.500.000 đồng/m2.
Lúc này, tiền sử dụng đất được tính theo 3 mức sau:
+ Đối với phần trong hạn mức (200m2): Tiền sử dụng đất phải nộp = 200m2 x 4.500.000 x 30% = 270.000.000 đồng.
+ Đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần (200m2): Tiền sử dụng đất phải nộp = 200m2 x 4.500.000 x 50% = 450.000.000 đồng.
+ Đối với phần vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần (100m2): Tiền sử dụng đất phải nộp = 100m2 x 4.500.000 x 100% = 450.000.000 đồng.
Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp = 270.000.000 đồng + 450.000.000 đồng + 450.000.000 đồng = 1.170.000.000 đồng.
Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất). Các lần chuyển mục đích sau này sẽ phải nộp 100% chênh lệch.
So với cách tính tiền sử dụng đất theo 100% chênh lệch đối với mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở mà không có sự phân biệt như quy định của Luật Đất đai 2024, thì cơ chế tính theo hạn mức tại Nghị quyết 254 rõ ràng có lợi hơn đáng kể cho người sử dụng đất.
Cách tính này không áp một mức duy nhất cho toàn bộ diện tích chuyển mục đích, mà tăng dần theo phần diện tích vượt hạn mức.
Cần lưu ý rằng cách xác định tiền sử dụng đất theo tỉ lệ (30%, 50%, 100%) dựa trên hạn mức giao đất ở như trên không phải là cơ chế áp dụng cho mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Cơ chế này chỉ được áp dụng chủ yếu là đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở, có nguồn gốc sử dụng ổn định, lâu dài, thường nằm trong khu dân cư, chứ không áp dụng đại trà cho mọi trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Quy định này thể hiện sự cân bằng hợp lý giữa lợi ích của Nhà nước và quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.
Đối với đất vườn, ao gắn liền với đất ở, thường là loại đất được hình thành và sử dụng ổn định cùng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân qua nhiều năm.
Trong các trường hợp này, việc không thu 100% chênh lệch mà cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tỉ lệ thấp hơn theo hạn mức là phù hợp và mang tính nhân văn. Quy định góp phần giảm gánh nặng tài chính cho người dân, tạo điều kiện ổn định chỗ ở và phù hợp với thực tiễn sử dụng đất ở khu dân cư nông thôn và đô thị ven đô.
Ngược lại, với các trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở không thuộc trường hợp trên (đất nông nghiệp không nằm trong cùng thửa với đất ở; thửa đất ban đầu được Nhà nước giao toàn bộ là đất nông nghiệp; đất tách thửa sau ngày 1-7-2014;...).
Hoặc diện tích chuyển mục đích quá lớn, việc thu 100% chênh lệch trên toàn bộ diện tích là phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai trong bối cảnh hiện nay.
Cách tiếp cận này giúp hạn chế tình trạng đầu cơ đất, ngăn ngừa việc lợi dụng chính sách chuyển mục đích sử dụng đất để trục lợi từ chênh lệch giá, đồng thời góp phần bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, một nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Nguồn Tuoitre.vn
Bạn đọc cần tư vấn về các vấn đề liên quan và tìm kiếm Luật sư giỏi vui lòng đến trực tiếp Công ty Luật TNHH THÀNH & LUẬT SƯ tại địa chỉ: 106 Tên Lửa, phường An Lạc, TP. HCM hoặc liên hệ hotline: 0914 307 992 – 0564 992 992 để được tư vấn đầy đủ, kịp thời và chính xác nhất.
Trân trọng !
